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邓超明·鹰飞道扬

领跑中国网络整合营销,致力于改变、改进与改造, 中国企业最佳营销伙伴

 
 
 

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邓超明,赢道营销顾问机构总策划,北京寒烟牧场信息技术有限公司总经理、大材网CEO,创建有F4话题营销、FEA及FEAVA、F6网络整合营销和“营销四力”、互联网营销价值链、互联网营销竞争力指标体系、客户引流18套兵法等数字营销系统。 拥有十二年互联网营销实战经验、八年营销项目管理经验、50多家企业网络营销项目实战经验、上千名互联网营销实战人员训练和管理。已出版四部专著《网络整合营销实战手记—让营销卓有成效》、《赢道:成功创业者的28条戒律》、《网络整合营销实战手记》等,设立有奖学金公益项目。

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新政见效 还需要执行力度和时间  

2010-05-26 10:02:43|  分类: 楼市观澜 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/赢道顾问 邓超明


    现在舆论上开始出现了不少质疑楼市调控新政效果的内容,这轮新政主要是从4月份开始,不仅对购房者、购房套数做出了诸多限制外,对商业银行的个人房贷政策也提出了更高的要求。新政要求商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
   
    政策出台始,基本上的共识是此轮调控属于有史以来最严厉的,而且对房价调整的效果充满了预期。随着一个多月过去,成交量降低了,但房价还没有松动的迹象,于是不少人又开始质疑政策的效果,甚至“越调越涨”的观点又大行其道。表面上看来,这些观点能找到大篇幅的论证论据;透过现象看本质,其实不然,4月开始的新政以及一些地方做出的举动,正常来讲,不仅对成交量会发生影响,而且更会对房价施加作用。这需要一些时间,同时还需要政策的执行力度加大。

    执行力量加大的方面主要表现在:一是增加保障性住房供应量的措施要落实到位,每个城市按需要住房的常住人口比例、经济收入水平情况等因素确定保障性住房供应套数,这种供应量上去了,能够确保稀释一部分需求;二是银行贷款政策的落实,这样能够控制一部分的投资需求再度释放;三是针对保障性住房的审核应该加强,严守其本身的“保障”属性,现在一些经济适用房大量出租、小区内停满豪车等,这是一种并不正常的现象,如果能够把这些执行细节做好,新政的调控效果在未来一定时间内肯定能生效。

    对于高级住宅或者一些地段优秀的商品房来讲,涨到“天上”去了,只要有购买力存在,也无需为之大惊小怪。这并不会影响到民生问题,因为这部分资源稀缺,通过价格博弈决定拥有者是比较符合公正原则的。而大部分较低收入者已经通过保障性住房供应满足了基本的住房需求。

    那么夹心层怎么办呢?是不是还得推出一种新的住房保障形式?既非面向较低收入阶层的经济适用房,也非正常意义上的商品房。其实倒不需要,目前的政策持续实施,并且强化执行细节监督,肯定能对房价产生影响,帮助这样的群体满足住房需要,只是购房的城市不一定都在一线城市、购房时间也不能放成工作后3、5年就能完成,现在一些购房的急躁心理有部分也来源于急于购房、购房首选一线城市等因素,其实每个人都有追求符合自己愿意的生活的权利,但往往不少人都难以实现愿望。量体裁衣,对于夹心层来讲,是比较关键的。

    从目前成为主流的3A族来讲,有房、有车、有宝宝,也即主流的中产阶级,其实大部分的3A族中,不少人的还贷压力和生活压力还是不小的。如果保障性住房到位,以及此轮调控新政的各项细节执行到位,供应量增加、投资需求得到一定程度地抑制,至而影响到房价止涨甚至在未来某个时间点下跌,那么新成为3A族的人们可以缓解一定压力,获得较高的生活幸福指数,这也是民生关怀的重要表现。

   

 

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