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邓超明·鹰飞道扬

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邓超明,赢道营销顾问机构总策划,北京寒烟牧场信息技术有限公司总经理、大材网CEO,创建有F4话题营销、FEA及FEAVA、F6网络整合营销和“营销四力”、互联网营销价值链、互联网营销竞争力指标体系、客户引流18套兵法等数字营销系统。 拥有十二年互联网营销实战经验、八年营销项目管理经验、50多家企业网络营销项目实战经验、上千名互联网营销实战人员训练和管理。已出版四部专著《网络整合营销实战手记—让营销卓有成效》、《赢道:成功创业者的28条戒律》、《网络整合营销实战手记》等,设立有奖学金公益项目。

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原来都是道上的  

2010-02-04 23:10:43|  分类: 明察营销 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/赢道顾问  邓超明


    潘石屹对中服地块发表意见后,果然又引起了一阵舆论旋风,目前针对这块地的猜测和争议成了房地产行业里的一焦点,不亚于大龙地产被国土局取消“顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地”竞得资格并被没收2亿保证金的事情。

    综合潘石屹博客及各方舆论上透露出的针对中服地块的观点,大意可归纳为:按照现在的竞买条件,符合相关规定的房地产企业大约只有8家,金融机构也只有5家左右。这样苛刻的条件不符合《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令)中土地公开出让时不得设置限制性条件的相关规定。

    因为根据北京市国土资源局下发的中服地块挂牌文件,“本次出让宗地的竞买人须为金融机构与房地产企业组成的联合体,其中:金融机构应为由中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业,且注册资本不少于50亿元人民币,并在联合体中绝对控股;房地产开发企业应具备房地产开发一级资质,且注册资本不少于30亿元人民币。”

    而在2009年中国房地产企业50强中,大约有几家企业的注册资本金“不低于30亿元”,比如万科地产、保利地产、远洋地产、中信地产、北辰实业以及新湖中宝等。这样的门槛自然将大多数有意于中服地块的开发商挡在了门外。其实中服地块50亿的起拍价,也没有几家房企能够承担得了,也许搞得不好,可能还会出现第二个“大龙地产”,搞成烂尾楼也是可能的,在现在CBD核心商圈里也不是没有这样的情况。不过国土局对竞标资格应该再加两条,对企业要求的具体条件进行调整,或许更佳,一是企业的盈利能力和资产负债率有一个标准,二是企业自身的品牌知名度和美誉度,加这两条后综合权衡,对这个区域的提升也是有利的,风险也可以得到防范。

    今天又看到了一条新闻《广东佛山围巢山寨加油站》,佛山组织了大批警力对一个“黑加油站”进行“清剿”,按记者的说法,“一男子欲阻止暂扣加油工具等,被全警用力量隔绝,形成对峙之势”,图片上警察七八位,男子蹲在中间,这就是传说中的“对峙之势”,看来得回去重新学汉语。这类加油站的柴油能卖到1100元一桶(约215升)是他们的行价,折算起来约5块多一点。

    而现在中石油、中石化的加油站里能卖到6块多,每升的差价达到了1块多。这类“黑油站”的生意一直还不错,导致旁边的加油站生意少了一截,这就说明这些油本身是好的,使用上没问题。既然都是没问题的油,差价却这么明显。貌似这两家企业还经常叫穷,要涨价。再放开看一眼,中石油、中石化、中海油各自占了一块地盘,在各自的地盘里享受着无限的权利。最近还有报道称因天气寒冷问题导致地方政府与石油天然气寡头们产生了矛盾。最终还得更高层来做协调。这么一描述,他们这些地盘也有点像中服地块。
   
    所以说,个人认为中服地块的招标还是放开一些,搞成有限范围内的指定所导致的结果可能并不妙。现在不仅要看注册资本,还应该看赢利能力、品牌效应。其实这个地方再诞生一个地王也无所谓,总比看到郊区的住宅用地不断蹦出一个又一个地王要舒服一些。


 

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