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邓超明·鹰飞道扬

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邓超明,赢道营销顾问机构总策划,北京寒烟牧场信息技术有限公司总经理、大材网CEO,创建有F4话题营销、FEA及FEAVA、F6网络整合营销和“营销四力”、互联网营销价值链、互联网营销竞争力指标体系、客户引流18套兵法等数字营销系统。 拥有十二年互联网营销实战经验、八年营销项目管理经验、50多家企业网络营销项目实战经验、上千名互联网营销实战人员训练和管理。已出版四部专著《网络整合营销实战手记—让营销卓有成效》、《赢道:成功创业者的28条戒律》、《网络整合营销实战手记》等,设立有奖学金公益项目。

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2010年房价涨幅不超过30%就是调控成功  

2010-01-03 15:56:20|  分类: 超明看房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/赢道顾问  邓超明


    “遏制房价过快上涨”也应该是有个标准的,到底把房价的涨幅控制在什么范围内最好?最能确保民生关怀的目标得以实现?同时也最有利于市场的稳定和健康。

    这个可以先来看2009年的房价涨幅,在这个基础上做调控目标量化的判断,相对较好。据各方面数据显示,2009年大中城市的房价涨幅估计在50%左右,而北京的商品房均价上涨幅度已经超过60%,深圳、上海两地的涨幅更高,预计在70%左右。

    其实这只是一个概数,根据身边的一些楼盘个案,房价涨幅超过80%的比比皆是。即使在三四线城市,比如四川巴中这样一些小城市,从2009年初到年底,商品房的均价上升也超过了40%左右,以前每平米1500元左右的住房,现在也涨到了2200左右。

    根据最新的政策动向, 根据12月14日国务院常务会议决定“加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”政策方向后,到具体的调控政策陆续出台,可以看出这一轮由最高行政机关主导的楼市调控会走向深入,同时又要维护市场的稳定性,以及目前市场的发展状况、购房群体的需求等因素,可以初步判断出2010年的楼市仍然会保持一定的“温度”,房价往下降的可能性不是非常大。部分位置、交通、物业、绿化等都不占优势,而开发商规模和实力不够强的楼盘,会有一些促销吸引措施出炉,但难以影响整个房价走势。
 
    如果全年的房价涨幅不超过30%,那就算调控发生威力,而市场又保持了稳定。如果房价涨幅呈现负数,也即在2009年底房价水平的基础上回落了一些百分点,那么这次调控是非常值得广大未购房者期待的。这种可能性也是存在。

    在前一段时间,我一直在强调抑制住房的“投资属性”问题,正是因为房地产市场投资需求的火热,增大了住房的需求量,导致房价调整丧失了“供求关系”的基础。美联物业在京沪深三地各取样2000购房者需求的分析下显示,北京市场目前投资比例首次出现了超过上海的现象。在北京的调查中显示62%的登记购房者表示如果手上若有剩余资金,房产将是首选投资目标。而这一数据在上海为51%。

    同样是该机构的数据显示,三地市场的调查更显示二手房市场上的非自住买家已经都远远超过五成。而且三城市的现房楼盘空置比也一直居高不下,很多已经居住两年以上的楼盘空置率甚至超过30%。近几年交付的楼盘中,很多项目的装修比例不足50%。

    大量的投资需求,使得市场炒作气氛浓郁,这也在一定程度上使得房价上涨过快,而且让市场风险加大,如果能将这部分需求成功地抑制住并且进行诱导性转移,不仅对房价调控大有效果,而且对整个国民经济的发展、对激发国民的创业精神都是大有裨益的。不仅仅是通过增加购房首付比例等政策,抑制部分投资性购买需求,而且还应该采取减免中小企业税收并创造创业条件,推动天使投资市场的成熟,设立相关项目创业的普遍优惠政策,吸引剩余资金进入创业创新领域等等,也是非常迫切的。

 

 

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