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邓超明·鹰飞道扬

领跑中国网络整合营销,致力于改变、改进与改造, 中国企业最佳营销伙伴

 
 
 

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邓超明,赢道营销顾问机构总策划,北京寒烟牧场信息技术有限公司总经理、大材网CEO,创建有F4话题营销、FEA及FEAVA、F6网络整合营销和“营销四力”、互联网营销价值链、互联网营销竞争力指标体系、客户引流18套兵法等数字营销系统。 拥有十二年互联网营销实战经验、八年营销项目管理经验、50多家企业网络营销项目实战经验、上千名互联网营销实战人员训练和管理。已出版四部专著《网络整合营销实战手记—让营销卓有成效》、《赢道:成功创业者的28条戒律》、《网络整合营销实战手记》等,设立有奖学金公益项目。

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住房是否应该列入限价产品范围  

2009-09-28 00:04:22|  分类: 超明看房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/邓超明

 

在一些关系国计民生,或者有一定垄断性的行业里,针对某些特殊产品都会有限价,或者要由物价部门进行定价方面的审核,而在一些竞争比较充分、供应量大于需求量的市场中,商品的价格往往都很低。

一些机场也曾经采取限价的办法,解决高价现象,房子作为一种流通于市场上的商品,而且关乎国计民生,是否也应该有这样的行政干预呢?其实,曾经出现过这种现象,一些地方长期都制定有限价商品住房的政策,但这与将住房纳入限价产品范围的做法是两个问题。

目前的限价房是一种限价格限套型(面积)的商品房,按照“以房价定地价”的思路,采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是,限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控。主要解决中低收入家庭的住房困难。目前,在北京,成都,广州,南昌,福州等不多的城市都推出了限价房政策。

但邓超明在这里要讲的是另一种“住房限价”形式,也即将住房纳入整个价格监测体系和调控体系中,由物价部门根据收入水平和增长能力、开发商的投入产出比、通货膨长控制等各方面的因素,给各种不同地段、不同形式、不同服务的住房核准定价。其实从物价局本身的定义和职能来看,这种做法并不为过。比如物价局的一大职责就是“负责全省价格监督检查工作,制止价格垄断、价格欺诈、价格暴利和低价倾销等不正当竞争;负责行政、事业性收费的监督管理;受理价格、收费违法行为和不正当价格行为的举报、投诉;依法查处价格违法行为和违法案件,实施行政处罚;负责不服价格行政处罚的行政复议工作;组织指导价格、收费社会监督。”,而还有“引导和规范经营者自主定价行为;指导行业价格自律。”等职能,都是与房价相关的。

从这个角度讲,推出限价房是应该的,而对住房的价格进行审核,也是符合相关物价规定的。只是操作时,需要对整个环境再进行综合的评估,以便决定这件事情怎么做。其实到这样一个阶段时,房地产行业对营销的渴求将表现得更明显,营销跟上去,价格降下来。

但在解决高房价这类问题的同时,我们同样还会遇到更棘手的问题,这个问题在目前的政策框架和住房市场运营模式下根本无法得到解决,这个问题就是:价格偏低,供给却有限,只能有少部分人能够买到住房;即使供给非常大量,由于拿住房作为投资品的人群太庞大,这时的问题是,如何决定谁能买谁不能买。这个标准怎么订,又怎么执行,又如何确保执行的过程公正和结果公正。即使想限制“购房者资格”,其操作也是相当难的,成本高效率低,而且提供了巨大的寻租空间。

所以现在大家普遍在讲房价问题,其实把房价抛开了,我们又会跌入这样的一个供需陷阱。个人认为,求解楼市所引发的民生问题,是个系统工程,并非某一种办法所能凑效,一者需要继续增加保障性住房的供应量;二是人口的分流,一些大城市的容量是有限的,不可能满足所有到这些城市务工者的住房需求,即使是大学生、研究生、博士生,也可能因为自身的财力问题而无力购房;三是加速中产阶级群体的扩大,加快民富的速度,让更多的人富起来;四是通过政策调控手段削弱住房的投资品价值;五是创造更多机会引导社会的闲散资金流向,将这些资金向新技术产业等领域引导,推动创投的发展,而不是成为楼市里的“寄生虫”;六是如果我们得出了这样一个结果,房价水平已经让50%以上的人要用去70%的收入,那么有必要对这样的房价进行一些听证。

 

 

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