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邓超明·鹰飞道扬

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邓超明,赢道营销顾问机构总策划,北京寒烟牧场信息技术有限公司总经理、大材网CEO,创建有F4话题营销、FEA及FEAVA、F6网络整合营销和“营销四力”、互联网营销价值链、互联网营销竞争力指标体系、客户引流18套兵法等数字营销系统。 拥有十二年互联网营销实战经验、八年营销项目管理经验、50多家企业网络营销项目实战经验、上千名互联网营销实战人员训练和管理。已出版四部专著《网络整合营销实战手记—让营销卓有成效》、《赢道:成功创业者的28条戒律》、《网络整合营销实战手记》等,设立有奖学金公益项目。

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地王让楼市陷入尴尬和紧张  

2009-09-14 00:38:29|  分类: 楼市观澜 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/邓超明


以前也屡屡出现地王,小到一个地级市,大到一个省,最后至全国,以前没有感到过有什么让人惊讶之处,这是土地竞价必然产生的结果。但如果这些地块上修的房子预期的售价超过现在的水平比较多,那么就会让人不安和紧张了。这段时间陆续产生的地王就伴随了这样一个问题。

北京地王诞生了,南京地王诞生了,重庆地王出现了, 上海地王也横空出世,全国地王也浮出水面,接下来或许还有更多的地王出现。

经不完全统计,地王出现的那些地块,预期的售价都远高于目前的水平,这种情况的出现将产生两种效应,一是周边的开发商预计房价要上涨,于是将逐步抬高房价;二是这些地块已经明显地传递出房价会再上一个台阶的信息,无疑进一步增加房价上涨的预期,引发更多有购买力的人加入到购房中,拿房屋作投资,挤占首次购房者的机会。

这种状况当然会让还没有购房的人产生很大的压力,一是目前大多数行业的从业者在薪酬和收入来源上并没有太明显的变化,二是房价上涨的预期还会促成更加旺盛的购房需求,不仅如此,楼市里的各方也可能陷入尴尬,尤其是决策层、唱空派、老百姓、中小房地产企业等。

公共政策的尴尬:公共政策一直是要站在大多数普通民众的福祉立场上的,对于目前脱离了国民收入增长水平的不停歇地“涨涨不休”,相关决策部门还是比较谨慎的,而且对楼市的一些政策在做调整,比如二套房、信贷、增加保障性住房的供应量等,但地王的频频出现,又让楼市的未来变得扑朔迷离,尤其是非常受居民亲睐的大中城市的房价走势,比如北京、上海、南京、杭州、深圳等类城市。相关决策层通过什么策略来阻滞房价持续上涨,而又不伤害房地产行业的繁荣,需要更丰富的智慧。

唱空派很尴尬:一直以来,我对唱空派是有好感的,因为毕竟是想阻滞房价的上涨势头,对民生来讲是一件好事情。但由于唱空派的影响力有限以及趋势分析的虚构,大家很多时候都没有看准市场。而地王的出现,对房价下跌的预期将是一种破坏,不知道还有什么样的理论依据和市场分析能够消灭掉已经存在的房价上涨预期。唱空派们还需要继续努力。

老百姓很尴尬:其实对于一般的投资人和普通居民来讲,在目前的情况下,只要他们手中积攒够了首付款,看好了要买的房子,他们多会选择出手购买的。毕竟没有那么多时间和精力来折腾,这跟大投资人们不一样。也许个别老百姓认为房价可能会跌,想再等个半年看看,其实按照地王频现的情况,半年之后房价可能没有跌,反而又涨了一截。这是很有可能的,即使在市场不景气的2008年,其实房价并没有实质性地下降多少。

中小房地产企业很尴尬:现在房地产市场基本上正在向寡头竞争过渡,全国正在出现一些大鳄级的开发商,在资本、开发等环节都具备相当强大的优势,而一些地区型的中小房企将面临着新的竞争危机,随着全国性的大鳄进入区域市场,针对当地的一些比较好点的地段,中小房企在以后将越来越难以拿到,加上中小房企本身在开发、营销、服务等环节的能力不够强,在同大开发商的楼盘竞争,落败的可能性比较大,这样可能形成一种恶性循环,导致最终中小房企只能退市。其实一个市场要形成良性竞争,既要有大企业,也要有小企业,并且在大企业中,要有多家实力强大的竞争者,这样才能确保一个市场不被垄断,消费者也才有议价权。

我一直认为,无论一二线大中城市,还是三四线中小城市,未来的房价都会做适度地下降调整,不要像现在这样压迫得大多数年轻的白领“喘不过气来”,比如我一向比较赞成这样一种理想的调整状态,也即用8年时间就能还完房贷。

但看目前的情形,我的这个期望和分析可能会出现一些问题,地王的出现以及地价的轮番上涨,已经让房价再度上涨的势头暴露无遗。如果国家经济运行上不出现问题,估计这个房价比较难降下来的。

不过,这也不是完全肯定的事情,房价得到调控的可能性也比较大,那就是保持住房的长期大量供应。现在各地都向市场供应了不少地,而地王及各路开发商拿了那么多地,到底多长时间开发出来,如果能够严格规定地块的开发时间,以及开盘销售时间,在这种情况下,住房的供应量将会保持不错的增长量,那么房价下跌的可能性都会出现。甚至可以出台这样的规定,尤其是针对这类地王,如果无法在最大限度的规定时间内完成住房建设和销售,楼房将被强制收购作为廉租房销售;还没有动工开发的,则予以回收,并对开发商处以一定的罚款。而其它比如说单纯罚款的办法并不是太适合,因为这可能导致“楼歪歪”或“楼脆脆”的出现。

土地土地作为国家和人民的共同的特殊资源,其使用和管理应该特别化处理,尤其是像用来建设住房的用地,最好是由社会美誉度比较高、规划设计和开发能力比较强的开发商承担,建设成供大多数人购买居住、造福大多人的房子和大多数人买得起的房子,才能体现这一特殊资源的价值。

如果仅为富人造房,那么这一资源的特殊价值就纯粹浪费了。大家还会继续尴尬下去,而且很紧张。

 

 

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