邓超明,赢道营销顾问机构总策划,北京寒烟牧场信息技术有限公司总经理、大材网CEO,创建有F4话题营销、FEA及FEAVA、F6网络整合营销和“营销四力”、互联网营销价值链、互联网营销竞争力指标体系、客户引流18套兵法等数字营销系统。 拥有十二年互联网营销实战经验、八年营销项目管理经验、50多家企业网络营销项目实战经验、上千名互联网营销实战人员训练和管理。已出版四部专著《网络整合营销实战手记—让营销卓有成效》、《赢道：成功创业者的28条戒律》、《网络整合营销实战手记》等,设立有奖学金公益项目。
文/邓超明
经济适用房的出租问题最近浮出水面，不仅在北京发现了大量的此类现象，而且在郑州、兰州、武汉等多个地方都存在，可说是相当普遍。
其实，在经适房入市之初，针对此类现象已有明确规模，以北京为例，曾在2007年发布《北京市经济适用住房管理办法(试行)》，针对对出租经适房的行为，明确了处罚办法：擅自转租或转借他人居住的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段商品住房价格补足购房款。但此项规定并未引起经适房业主的注意。
有消息显示，北京市住建委最近将对经适房出租情况进行调查。与此同时，估计中也出现了一些严惩出租经适房行为的观点和声音。经适房作为保障性住房，主要是为了解决低收入家庭住房困难的问题，而发生这种购房不住却出租盈利的做法，不仅是违背了政策的本意，而且对其他低收入者是一种伤害，自然应当按规定予以惩罚。
不过如果只讲严惩，那就犯了“一刀切”的错误，在经适房出租行为中也有不同的情况，任何一种政策出台的本意都应该是改善人民的福祉，如果因为或左或右的极端做法损伤了某一方的权益，也是应当尽力避免的。邓超明认为，在经适房管理上，应该区别成两种情况，区别处理。
第一种：针对“以租养租”，并且购房者只拥有一套住房的情况，可以放宽条件，完全可以不做惩罚处理，这种情况是值得理解的，当然这种情况的发生需要在正式的经适房管理规定中予以明确。
这种情况的具体表现就相当于在昌平区买了一套房子，但家里的主要人员都在宣武区上班。这种情况下很难住在昌平区，只好把昌平区的这套房子出租，然在离办公地较近的地方另外租房，以租养租。实际上该家庭总的来讲只有一套房，其经济情况符合经适房购房的各项标准，这时候如果按照2007年颁布的《北京市经济适用住房管理办法(试行)》执行，也是不合情理的。
第二种：如果业主在购买经适房后，在很短的时间再购二套房，比如2年内，并且其租赁行为是为了投资盈利，则应当坚决严惩，而且要由住房保障部门会同各街道办、居委会、司法机关主持检查，落实处罚规定。
当然，这个执法成本也是相当高昂的。不过，我建议，只要在审核阶段，购房者经济状况符合购买规定并且是首套房的情况，购买后发生出租行为是可以理解的。这自然需要在审核环节做好工作即可。
不排除一些业主在购买经适房以后，两三年间经济状况发生了较大改变，购买了二套房，然后原先所购经适房没人住了，只好转为出租或出借，针对这种情况，如果要严格按照经适房不可出租或转借这种规定来处理，就显得太僵化了。可以在禁租令的时限上根据城市差别做一些规定，比如3年、5年。
如果规定再严厉一点，确保更多人拥有自住房，可以再补充一条规定，已购经适房的业主在购买二套房后，如果原经适房在未解除禁租约束前不用于自住，则需将该房出售予符合经适房购买规定的业主。
比较起来，还是要对经适房的禁租或禁借时限做出合适的规定，相对比较好。
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