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邓超明·鹰飞道扬

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关于我

邓超明,赢道营销顾问机构总策划,北京寒烟牧场信息技术有限公司总经理、大材网CEO,创建有F4话题营销、FEA及FEAVA、F6网络整合营销和“营销四力”、互联网营销价值链、互联网营销竞争力指标体系、客户引流18套兵法等数字营销系统。 拥有十二年互联网营销实战经验、八年营销项目管理经验、50多家企业网络营销项目实战经验、上千名互联网营销实战人员训练和管理。已出版四部专著《网络整合营销实战手记—让营销卓有成效》、《赢道:成功创业者的28条戒律》、《网络整合营销实战手记》等,设立有奖学金公益项目。

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旗帜鲜明地支持“住房有限市场化”  

2009-08-21 11:18:13|  分类: 楼市观澜 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/邓超明


    住房的市场化问题,其实目前不是热点问题,关注的人也不多,也许大家都一致认为住房的市场化方向与路线是完全不可动摇的,是理所当然的。

    实际上,随着高房价引起的一系列问题,比如对国民福祉和幸福指数的挤压、对经济稳定运行的隐性威胁、对80后一代理想和冒险精神的压制、对中小创业者造成越来越高的创业成本等,我认为,住房市场的运作应该有所调整、有所升级,在中国这样一个人口大国,在城市化快速推进的过程中,住房需求空前膨胀,而加上人们对住房作为投资品角色的亲睐,整个住房市场将面临越来越严重的供不应求境况,这种情况下,欧美住房市场的经验往往很难适应,而且市场化的方向也值得做一些推敲和校正。

    当然,市场化还是我们坚持的主要路线,这种机制给中国房地产市场和民生改善带来了不少好处,使得中国城镇80%左右的住房已经通过市场交易来进行配置,同时较好地适应不同家庭的多样化的住房需求,提高资源配置的效率。进而通过住房的优化提升了国民的生活品质。但就近四年的情况看,住房的市场化机制还存在一些问题,主要就集中在大量家庭比较富裕的人群和投资客开始以住房作为项目投资,导致大量闲置资金涌入楼市,抬高房价,挤压其他中低收入者的生活空间;房价已成为影响城市白领生存、生活与创造的核心因素,给整个社会中低收入阶层带来的压力和浮躁情绪也是值得注意的。

    就拿我身边认识的一些人士为例,除了部分工薪阶层按揭了一套房外,其他买房的大部分人还是有钱人,他们手里已然有了几套,甚至十几套、几十套的房子,但仍然把购房当作目前非常主要的投资手段。主要是由于这些投资人不敢贸然进行项目投资,对他们来讲,住房还是安全和有回报的投资项目。目前的价格上涨,其实对他们而言并不是非常敏感。无论楼市的规则如何公正公平公开,价格如何调整,绝大部分工薪阶层始终不是游戏的参与者和规则的制定者。拿几十年心血去换一套房子的人,怎么抢得过那些身价千万、亿万的人呢。所谓市场化的定价,其实也是有钱人的市场,而不是关乎民生的市场。

    不过,资本肯定是逐利的,投资人通过炒房赚钱,换哪个人有钱了,估计也会这样干,都有这个投资的权利和自由。但如果把游戏规则做一些修改,让楼市作为投资品的角色淡化,则炒房可能就不是这么容易了。

    个人认为,住房由于其特殊性,必然不能像家电、建材、食品、饮料等行业实行市场化的手段,而且有调控的市场化也已经显现出了其脆弱性,有限市场化的道路应该进一步明晰。如果说只有少部分人能够享受到房地产市场化所带来的好处,而大部分人却需要为此承担沉重的代价,则这种市场化是值得反思的,任何的施政策略都应以改善绝大多数人的民生为指南。

    当然,目前国家也通过了经济适用房、廉租房等形式解决中低收入家庭的住房问题,这是在楼市调控向民生靠拢的一大有效的步骤。但这个力度还是不太足够。那么,这个“有限市场化”又怎么操作呢?我认为,可以从供应与需求两个层面入手协调。

    在供应方面,仍然是继续实施经济适用房、廉租房、限价房等政策,但“略低于市场价”及监管环节的做法在目前楼价大幅飙升的情况下,估计还需要做一些改进,一个是定价要同目前中低收入家庭的收入结合起来,而不仅仅是市场价;二是经济适用房的自住规定需要做进一步监督,既然是以经济适用房的标准购入,那么这部分房子在流入市场时,则不能跟着市场价走,也必须做出特殊定价,以保障在人口增长的情况下,住房保障也能跟得上。

    在需求方面,主要是针对购房的首付比例,尤其是二套房的首付比例,进行一些调整,同时对三套以上的购房进行更严厉地控制,以此压缩住房的投资和市场炒作。目前国内没有第二个行业的利润率和安全性能跟房产业相比,资本的逐利性决定了目前的态势。但如果提高投资的成本,则对大部分投资客来讲,会权衡其中利弊,而不敢像现在这样贸然下手。其实楼市目前的问题反映了中国还缺乏带动经济发展的龙头产业,以及项目投资的意识、品质和机会都有待改善。
 
    这样做的好处是什么呢?能给中国楼市带来怎样的改变?我认为,这样可以确保几点,一是房价的涨势会得到遏制,这样有利于人们获得相对宽松的生活环境;二是民生关怀得到进一步提升,有利于公共机构和决策赢得更深入的响应,社会气氛将更和谐;三是购房者将获得一定的资金剩余,以便投入到旅游、休闲、娱乐、教育等消费中,支持更多消费产业的发展;四是投资人的资金需要寻找其他的出口,如同一些消费品、工业品、信息产业、创意产业等行业的项目,获得投资的机会将更多,将有利于壮大关联产业。

    其实,无论是哪种市场化路线,其实都是社会少数精英和大多数平民百姓博弈的一些问题。正是这些占少数的社会精英决定了房产业的地位,也就导致了“马太效应”的产生。而有限市场化,则是代表绝大多数百姓和公正、公平立场的公共决策机构们,所需要建立的规则,以促使各阶层民众都能获得改善生活品质的机会。


   

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